第九十七章 抱怨与自省 (2/4)

支撑房地产业的发展和房价的持续走高。比较全国房价可以看出，经济发展较快的地区，人均收入高，居民的购买能力较强，住房需求相对旺盛，房价也较高。反之，则房价较低。二是居民改善住房条件的需求。根据国际经验，当人均gdp高于1000美元低于3000美元，恩格尔系数低于40，且人均住房面积在30平方米以下时，房地产需求都会处于一个相对旺盛的时期，房价将持续上涨。我国许多城市目前正处于这一时期。三是城市人口的不断增长。目前我国正处于城市化进程加速阶段，城市人口的显着增长，使新增的房屋需求不断上升，房价随之上涨。四是大规模的城建拆迁。这几年各地『政府』加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚『性』需求”，造成房地产市场供不应求、房价上涨。五是房改及鼓励住房消费政策的实施。近年来我国住房制度改革的突破『性』进展及国家推行鼓励住房消费的政策有效激发了居民住房消费热情。1998年之前，房地产市场个人购房仅占一半左占，而目前各地房地产市场个人购房已占9成以上。需求旺盛，造成了房价上涨。六是宽松的房地产信贷。这些年国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加，不少城市达到户均20万元以上，商业贷款最高可达8成30年。据有关部门统计，2002年60以上大中居民购买商品房是通过按揭实现的，今年达到了95。在房地产市场有效需求不足的情况下，宽松的房地产信贷政策，提高了居民买房支付能力，有效启动了居民住房消费。在房地产市场供不应求的情况下，过于宽松的房地产信贷政策使许多收入水平尚不足以一次『性』购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。七是土地出让政策的改革提高了土地价格。旺盛的市场需求，“价高者得”的拍卖方式迫使房地产商为得到土地而竞相抬价，土地价格飞涨加大了商品房的成本，对房价上升起了主要推动作用。八是建材价格的上涨。2002年以来，由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建材成本平均上升20。九是住宅品质的提升。随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正在发生很大变化，从需求型向享受型转变，这要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全，因此开发商较注重在设计、施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特『色』来形成卖点，这样就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、宽带接入等使建设质量和品质大大提高。以武汉为例，住宅区景观成本由1998年每平方米40—50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300—400元。”/p

说到这里，张小山停顿了一下，笑问大家：“我刚才说的这些只是房价上涨的部分原因，还有一些原因大家愿不愿意听啊？”/p

大牛和张小山碰了一下酒杯，笑道：“来，喝了酒继续讲，我还真想完全搞个明白。”/p

好在酒杯不大，张小山和大牛干杯后，接着说：“房价上涨的第十个原因是人防设施增加了成本。按照人防工程建设管理的规定，开发商新建商品房都要同步建设防空地下室或缴纳易地建设费。而根据规定，建成后的人防设施面积不能作为房屋公用部位分摊给购房人，于是开发商只有将地下人防建设成本打入房价，从而抬高了房价。第十一个原因是房地产商的丰厚利润。近几年房地产开发回报丰厚、利润可观。据初步调查，一些前几年拿地、土地储备充裕的房地产开发商即使不开发，炒地皮也有100以上的利润；自己开发商品房则房价一期高于一期，投资回报率大体在40左右；即使以现在拍卖的土地进行房地产开发也有20左右的利润。第十二个原因是开发商囤积土地和房产。部分开发商拿到土地后迟迟不搞开发，大量囤积土地，加剧了土地供应紧张的矛盾。部分开发商则利用供需矛盾突出，囤积房源，并通过不记名“限购”、抽号等方式，进一步造势哄抬房价。第十三个原因是住房供应结构『性』矛盾的加剧。据统计，有的城市非住宅供应量偏大，而大量的拆迁却直接带来市场对住宅类商品房的需求。此外，目前各地普遍存在高档次、大户型的商品房开发量过大，中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量小，部分中小城市写字楼、大型商业用房销售缓慢，同地段写字楼与住宅销售价格出现“倒挂”现象，住房有效供给不足，在一定程度上加剧了房市供应紧张的局面，抬升了住房价格。第十四个原因是营销方式的变革。过去房地产开发都是自产自销，随着房地产市场的日益活跃，代理销售、楼盘推广、广告策划、品牌推广等全新的营销服务方式纷纷出现。房地产营销方式的变革一方面促进了楼盘销售，推动了房地产市场的发展，另一方面也加大了经营成本，抬高了房价。第十五个原因是中介加价抬高房价。房地产市场的活跃发展催生了众多房地产中介机构，根据有关规定，房地产中介机构在中介服务中只能